民泊完全攻略ガイド：①事前リサーチ編～民泊のビジネスモデル～
こんにちは！
群馬県に特化して民泊清掃を行っているトレクリです。
今回から「民泊完全攻略ガイド」と題して、民泊開業を検討中の方向けに、物件選定から運営開始までに必要な情報を発信していきます。
民泊は、物件を用意すれば簡単に始められるわけではありません。
どのエリアで、どのような物件を選ぶのか。どのような許認可が必要なのか。初期費用はいくらかかるのか。家具・家電はどうするのか。さらに、宿泊料金の設定、集客、清掃、運営まで、事前に検討しておくべきことが数多くあります。
本シリーズでは、弊社が現場で得た知識や経験も交えながら民泊事業に
必要な知識を発信していきます。
「民泊を始めたいけど、何から調べればいいのか分からない」
そんな方にも、この記事シリーズを一通り読めば、民泊開業から運営までの全体像がつかめるような内容を目指しています。
弊社では群馬県に特化した民泊清掃会社として、随時清掃のご相談を承っておりますので、以下のリンクよりお気軽にお問合せください。
１．民泊とは？
民泊とは住宅の全部や一部を貸し出して、旅行者に宿泊サービスを提供する施設です。より分かりやすい表現をするなら、「住宅をホテル代わりに提供するサービス」です。
現在では、Airbnbやbooking.comなどの宿泊予約サイトを利用して、個人や法人が民泊を運営するケースが増えています。基本的には投資目的ですが、相続した実家を民泊化しているケースなどもあり、空き家活用の側面もある事業となっています。
民泊の運営方法は様々ですが、大きく以下の３タイプに分けることができます。
・古民家民泊
・マンション転貸民泊
・別荘民泊
古民家を改装して一棟貸しの宿泊施設として運営したり、賃貸マンションの一室を活用して宿泊者に提供したり、観光地やリゾート地にある別荘を宿泊施設として運営したりとタイプは様々です。
そのため、同じ「民泊」という事業でも、どのような物件を利用するかによって、その特徴や運営方法は大きく異なります。
では、民泊はどのようにして売上を作るのでしょうか。
基本的な仕組みは非常にシンプルです。
宿泊者がAirbnbやBooking.comなどの予約サイトから宿泊先を探して予約を行い、民泊の運営者は宿泊料金を受け取ります。
つまり、
「住宅などの物件を宿泊施設として運営し、宿泊者から料金を受け取る」
というのが、民泊の基本的なビジネスモデルです。
また、民泊は投資目的で運営されるケースが多い一方で、相続した実家や使っていない別荘などを民泊として活用するケースもあります。
そのため、民泊には宿泊事業としての側面だけでなく、空き家や遊休不動産を活用する手段としての側面もあるといえます。
ただし、ここで注意したいのが、住宅であればどんな物件でも民泊として利用できるわけではないということです。
民泊を営業するためには、住宅宿泊事業法（民泊新法）や旅館業法など、営業形態に応じたルールを守る必要があります。
また、自治体によって独自の条例が定められている場合や、マンションの管理規約によって民泊が禁止されている場合もあります。
そのため、民泊を始める際には、物件を探す段階から**「その物件で民泊ができるのか」**を確認することが重要です。
※民泊に関する法律や許認可については、今後の記事で詳しく解説します。
２．民泊はどうやって収益を上げる？
・民泊の収益構造
民泊は、宿泊者に物件を利用してもらい、その対価として宿泊料金を受け取ることで収益を得ます。
例えば、1泊15,000円の民泊に2泊の予約が入った場合、
15,000円 × 2泊 ＝ 30,000円
が宿泊による売上となります。
さらに、1か月で20泊の予約が入れば、
15,000円 × 20泊 ＝ 300,000円
となり、月間の宿泊売上は30万円です。
ただし、民泊ではこの売上がそのまま利益になるわけではありません。
物件を運営するためには、さまざまな費用が発生します。
例えば、賃貸物件を利用している場合には家賃が必要です。
また、宿泊者が退室するたびに清掃を行う必要があるため、
清掃費も発生します。
その他にも、水道光熱費やインターネット料金、リネン・アメニティなどの消耗品費、宿泊予約サイトに支払う手数料などがあります。
そのため、民泊の収益を考える際には、
宿泊売上 − 運営にかかる費用 ＝ 利益
という考え方が基本になります。
また、宿泊料金は時期によって変わります。
民泊の特徴として、宿泊料金を柔軟に変更できることも挙げられます。ここが大家業とは違う点です。
例えば、観光客が多い土曜日や大型連休、夏休みなどは宿泊料金を高く設定し、反対に平日や閑散期には料金を下げるといった価格設定が行われます。
同じ物件でも、
平日：10,000円
土曜日：15,000円
繁忙期：20,000円
というように、需要に応じて料金を変えることがあります。
そのため、民泊の売上を考える際には、単純に
「1泊いくらで貸せるか」だけではなく、
「いくらで販売できるのか」
「月に何泊くらい予約が入るのか」
の両方を見る必要があります。
例えば、1泊20,000円で販売できても月5泊しか予約が入らなければ、宿泊売上は10万円です。
反対に、1泊10,000円でも月25泊の予約が入れば、宿泊売上は25万円になります。
つまり、宿泊単価が高ければ必ず利益が大きくなるわけではありません。
・物件によって収益構造は変わる
ここまでの例では、1泊あたりの料金をもとに民泊の売上を説明しました。
しかし、実際の民泊業では、どのような物件を運営するかによって収益構造も変わります。
例えば、マンションの一室を利用する民泊では、比較的コンパクトな物件を、家賃や清掃費などを抑えながら宿泊単価を安価にして運営することが考えられます。
一方、別荘や戸建てを一棟貸しする民泊では、宿泊単価は高めに設定されます。単価が高かったとしても、複数人で宿泊するため、「1人あたりで割れば安い」ということになります。その結果売上が大きくなります。
その代わり、物件の購入代金、維持費、清掃費、設備費などが大きくなる場合もあります。
このように、
「どんな物件を選ぶのか」
によって、必要な費用も、狙える宿泊料金も変わってきます。
そのため、民泊を始める際には「民泊なら儲かる」と考えるのではなく、その物件を使ってどの程度の売上と利益を見込めるのかを考えることが重要です。
次回の記事では、「別荘民泊」と「マンション民泊」**について、それぞれの特徴や違いを詳しく解説していきます。
３．民泊の運営方法は？
ここまで、民泊がどのようなビジネスなのか、そしてどのように収益を得るのかについて解説してきました。
では、実際に民泊を始める場合、どのような流れで運営を開始するのでしょうか。
民泊の開業までの流れを大まかに分けると、以下のようになります。
① 法令調査
↓
② 物件を探す
↓
③ 必要な許可・届出を行う
↓
④ 家具・家電などの開業準備を行う
↓
⑤ 宿泊予約サイトに掲載する
↓
⑥ 運営開始
まずは、民泊開業を検討している物件が営業できる場所なのか、建物や管理規約に問題がないのか、自治体の条例による制限がないのかなどを確認する必要があります。
その後、物件を探します。
自分が所有している物件を利用する場合もあれば、民泊として利用できる賃貸物件を探して借りる場合もあります。マンションであれば、民泊NGとなっている物件も多いため、そういった物件の情報を持っている不動産会社を見つける必要があります。
物件を準備しても、すぐに民泊を始められるわけではありません。
営業形態に応じて許可・届出を行う必要があります。
さらに、宿泊者を受け入れるために、ベッドや家具、家電、Wi-Fi、アメニティなどを準備し、宿泊予約サイトへの掲載や料金設定など、運営開始に向けた準備を進めていきます。
こうした準備が整って、初めて宿泊者を受け入れることができます。
つまり、民泊は単純に「物件を借りて、予約サイトに掲載すれば始められる」というものではありません。
物件選びから、法令・条例の確認、許可・届出、開業準備まで、いくつかのステップを踏んで運営を開始する事業です。
４．民泊を始める前に、一度泊まってみよう
ここまで、民泊の基本的なビジネスモデルと、開業から運営開始までの大まかな流れについて解説してきました。
では、これから民泊を始める方は、まず何をすればよいのでしょうか。
私たちがおすすめしたいのは、実際に民泊に泊まってみることです。
民泊を始めるときは、物件の立地や宿泊料金、想定する売上など、どうしても運営者側の視点で考えがちです。
しかし、実際にその施設を利用するのは宿泊者です。
だからこそ、開業前に一度宿泊者として民泊を体験してみることをおすすめします。
実際に泊まってみると、写真や口コミだけでは分からないことが見えてきます。
例えば、
- チェックインは分かりやすいか
- 部屋に入ったときの印象はどうか
- 家具や設備は使いやすいか
- Wi-Fiや照明に不便はないか
- アメニティは十分か
- 清掃状態に問題はないか
- 「また泊まりたい」と思えるポイントは何か
などです。
また、宿泊する施設は、これから民泊を始めたいエリアの競合施設を選ぶとより参考になります。
宿泊料金や定員、設備、写真、口コミなどを事前に確認したうえで実際に泊まってみれば、
「なぜこの施設は選ばれているのか」
「自分ならどこを改善するか」
という視点で、その施設を見ることができます。
特に口コミには、宿泊者が実際に感じた不満が書かれていることがあります。
「チェックインが分かりにくかった」
「駐車場が使いにくかった」
「タオルが足りなかった」
といった情報は、これから民泊を運営する側にとって貴重なヒントになります。
さらに、実際に泊まってみると、写真では分からなかった問題に気づくこともあります。
私たちも清掃で初めて現地に伺った際、写真では分からなかった臭いや設備の不具合などに気づくことがあります。
宿泊者は清掃業者よりも長い時間その空間で過ごすため、こうした小さな違和感が宿泊体験に大きく影響することもあります。
だからこそ、「自分ならこの民泊をどう運営するか」という視点を持って、一度実際に泊まってみてください。
開業前に宿泊者として民泊を体験しておくことは、物件選びや設備選び、サービス内容を考えるうえでもきっと役に立つはずです。
まずは気になる民泊を探してみよう
まずは、これから民泊を始めたいエリアの宿泊施設を探してみましょう。
気になる施設を見つけたら、料金や口コミ、写真、設備などをチェックして、実際に宿泊してみることをおすすめします。
↓群馬県北軽井沢の別荘民泊ならこちらがおすすめです。
おわりに
今回は、民泊の基本的なビジネスモデルから、開業までの大まかな流れ、そして民泊を始める前に実際に宿泊してみることの重要性について解説しました。
民泊は、物件を用意して予約サイトに掲載すれば終わりという事業ではありません。
物件選びや許認可、設備の準備、料金設定、集客、清掃など、さまざまなことを考えたうえで運営していく必要があります。
だからこそ、これから民泊を始める方には、まず**「実際に民泊に泊まってみる」**ことをおすすめします。
宿泊者として実際に体験することで、これから自分が作ろうとしている民泊のイメージも、より具体的になってくるはずです。
この「民泊完全攻略ガイド」では、今後も民泊の物件選びから許認可、開業準備、運営まで、実際に民泊に関わる中で得た知識や経験をもとに解説していきます。
「民泊を始めたいけど、何から始めればいいか分からない」
という方にも、一つずつ読み進めていただければ、最終的に民泊開業までの全体像が分かるようなシリーズを目指しています。
次回は、民泊を始めるうえで重要な**「別荘民泊とマンション民泊の違い」**について解説します。
ぜひ次回もご覧ください。
株式会社トレバークリーンについて
株式会社トレバークリーンでは、群馬県を中心に民泊清掃を行っています。
これから民泊を始める方、すでに民泊を運営されている方で、清掃についてお困りのことがございましたら、お気軽にご相談ください。
